■ 출  연 : 김재옥 충청일보 기자 

■ 진  행 : 이호상 기자

■ 2025년 6월 24일 화요일 오전 8시 30분 '충북저널967' (청주FM 96.7MHz 충주FM 106.7MHz)

■ 코너명 : 이슈Pick

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.     

(지난 방송 다시 듣기는 BBS청주불교방송 홈페이지에서 할 수 있습니다)      

* 본 인터뷰 내용을 기사에 인용하거나 방송에 사용시 청주BBS '충북저널967' 프로그램명을 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 

▷ 이호상 : 김재옥 기자의 이슈 픽 시간입니다. 충청일보 김재옥 기자 연결돼 있습니다. 김 기자님 나와 계시죠? 안녕하십니까?

▶ 김재옥 : 네. 안녕하세요.

▷ 이호상 : 오늘은 부동산 경매 시장을 픽해 주셨네요. 충청권 경매 시장 상황을 좀 짚어주신다고요?

▶ 김재옥 : 네. 오늘은 부동산 시장에서도 특히 경매 쪽 이야기를 전해 드릴까 합니다. 경매 이야기라 좀 무거울 수도 있겠지만 꼭 알아두면 좋은 내용들을 정리해 봤습니다.

▷ 이호상 : 네. 경매 시장을 보면 우리 현 경기 상황을 알 수 있다는 말이 있는데요. 어떻습니까? 최근 경매시장을 듣기만 했습니다만, 경기 불황 때문에 경매 물건이 부쩍 많아졌다고 하던데 충북 지역 상황을 먼저 좀 짚어볼까요?

▶ 김재옥 : 네. 맞습니다. 충북 경매 시장이 지난 5년 사이에, 눈에 띄게 달라졌는데요. 2021년에는 약 7,100건 정도였던 경매 신청 건수가 올해는 1만 건을 훌쩍 넘길 것으로 예상됩니다. 이는 전국 평균 상승률인 40% 후반대와 비슷한 수준이지만, 말씀하신 것처럼 경매가 급증한다는 건 결국 부동산 매물이 시장에서 잘 소화되지 못하고 있다는 신호라고 볼 수 있습니다.

▷ 이호상 : 경매 물건이 무척 많이 늘었네요. 1만 건이 훌쩍 넘길 것으로 예상이 된다는 말씀. 그럼 이런 경매 물건이 늘어난 원인, 개괄적으로는 경기 상황이 좋지 않기 때문이다. 이렇게 알고 있는데 어떤 원인이 있을까요?

▶ 김재옥 : 가장 핵심적인 이유는 고금리와 경기 침체를 들 수 있는데요. 고금리가 장기간 이어지면서 대출 이자가 크게 늘었고 이게 또 부동산 보유자들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 특히 소상공인이나 자영업자 그리고 일부 기업들도 유동성 위기에 처하면서 부동산을 처분하는 경우가 많아졌는데요. 경기 침체가 길어지면서 매출이 줄어들고 또 고정비 부담이 커져서 결국 매각 압력이 늘어난 거라고 볼 수 있습니다. 이런 복합적 요인이 법원 경매 시장으로 물건이 밀려 들어오는 주된 이유입니다.

▷ 이호상 : 그러니까 경기 침체가 길어지면서 장사는 잘 안되고, 고금리 때문에 당연히 이자 부담이 늘어나기 때문에 이걸 견디지 못해서 경매 시장으로 내몰린다. 이렇게 분석을 할 수 있다는 말씀인데요. 청주에서 주목되는 물건이 좀 있다고 하는데 200억 원대 상업시설이 경매가 나왔습니까?

▶ 김재옥 : 맞습니다. ‘S컨벤션’이라는 대형 상업시설인데요. 잘 알고 계시겠지만 2003년에 개관해 오랫동안 예식장과 연회장으로 알려진 청주에서는 꽤 유명한 곳인데요. 하지만 코로나19 사태 이후 손님이 급감하고 또 고정비 부담이 커지면서 운영이 어려워져서 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 감정평가액은 약 202억 원이었는데요. 1차 경매가 유찰된 뒤에 2차 최저 매각가가 141억 원으로 떨어졌습니다. 만약 2차 경매에서도 팔리지 않으면 가격은 계속 떨어져서 3차 99억 원, 4차 69억 원까지 내려갈 수 있다고 합니다. 이 사례는 단순히 한 건이 아니라 충북 지역 상업용 부동산이 겪고 있는 전반적인 어려움을 보여주는 것이라고 볼 수 있습니다.

▷ 이호상 : 그렇겠네요. 사실은 경매를 이렇게 다루고 있습니다만, 경매로 내몰릴 수밖에 없는 건물주들이야 얼마나 속이 상하겠습니까? 그런데 말씀하신 대로 충북 전역에서 이런 비슷한 상황, 상업용 부동산이 지금 경매에 내몰리고 있다는 말씀으로 해석이 되는데요.

▶ 김재옥 : 네. 청주뿐 아니라 충북 전역에서도 이런 현상이 일어나는데요. 또 청주에서는 흥덕구 중림동 대형 카페형 상가 또 청원구 오창읍 근린생활시설 등도 규모가 큰 물건들이 이런 경매 시장에 나왔고요. 충북 북부 지역에서도 대형 상업용 부동산들이 계속 경매 시장에 나오는 상황입니다. 이에 대해서 전문가들은 대출 이자 부담을 견디지 못하는 사업주들이 많아지면서 경매 물량이 늘고 있다고 진단하고 있습니다.

▷ 이호상 : 대출 이자 부담을 견디지 못해서 경매에 내몰린다는 말씀. 그럼 어떻습니까? 충북 지역 아파트, 이런 주택 경매 시장은 좀 어떻습니까? 각 지역별로 짚어본다면요?

▶ 김재옥 : 지역별로는 좀 상황이 다른데요. 충청권 대전을 보면 낙찰가율이 81%로 5개월 만에 80% 선을 회복했는데요. 이는 수요가 살아나고 있다는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 이에 반해 충북은 경매 진행 건수는 조금 늘었지만, 낙찰가율은 84.5%에서 82.6%로 좀 떨어졌는데요. 이것은 매물은 늘어나고 있지만 이를 적극적으로 사들이는 수요는 줄어드는 상황입니다. 세종시는 아예 다른 흐름을 보이고 있는데요. 지난 5월 세종 아파트 낙찰가율이 무려 97.7%에 달해 전국 최고 수준을 기록했습니다.

▷ 이호상 : 세종시는 낙찰가율이 97.7%로 높은데요. 행정수도 완성이 영향을 미치지 않았나 싶은데요. 세종시 낙찰가율이 높은 이유는 뭔가요?

▶ 김재옥 : 세종시는 행정수도 이전 가속화와 세종의사당 조기 설치 같은 호재가 크게 작용했습니다. 정부 기관 이전 논의가 활발해지면서 부동산 투자 심리가 크게 개선됐고, 세종시 다정동, 수루배마을 같은 인기 지역에서는 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 늘고 있죠. 이런 호재가 세종 부동산 시장에 ‘기대감’을 다시 불러일으키고 있는 겁니다.

▷ 이호상 : 감정가보다 오히려 높은 가격에 낙찰되는 경우도 있군요. 그러니까 세종시는 행정수도 이전 가속화와 세종의사당 조기 설치와 관련한 것들이 경매시장에도 영향을 미치고 있군요. 다음은 충남 지역 경매시장 상황도 알아보죠.

▶ 김재옥 : 충남은 경매 물건 수는 다소 줄었지만, 낙찰가율이 꾸준히 상승해 5월에는 80.8%까지 올라 80% 선을 회복했습니다. 이 역시 투자 심리가 서서히 살아나고 있음을 보여주는 대목입니다.

▷ 이호상 : 충남 지역은 투자 심리가 서서히 살아나고 있는 모습이군요. 전체적으로 보면 아파트 시장은 지역별 희비가 엇갈리고, 상업용 부동산은 전반적으로 어려움을 겪고 있는 셈이군요?

▶ 김재옥 : 네, 맞습니다. 여기에 청주·오창·진천 등 충북 반도체 클러스터 산업 기대감도 한풀 꺾인 상황입니다. 반도체 관련 공장 착공과 기반 시설 구축이 지연되면서, 기대만큼 부동산 수요가 늘지 않고 오히려 경매 물건이 증가하고 있거든요. 반도체 산업이 지역경제의 중요한 축인 데, 이게 제때 활성화되지 못하는 점도 부동산 시장에는 악영향을 미치고 있습니다.

▷ 이호상 : 충북 지역은 썩 상황이 좋지 않다는 말씀으로 해석되는데요. 전반적으로 부동산 시장이 침체해 보입니다. 그럼 이런 상황에서 청취자분들이 경매 투자나 부동산 구매를 고민할 때는 특히 어떤 점을 신경 써야 할까요?

▶ 김재옥 : 경매 투자를 할 때 가장 중요한 건 ‘신중함’입니다. 경매는 감정가만 보고 섣불리 입찰하면 예상치 못한 문제에 부딪힐 수 있습니다. 권리관계가 복잡할 수 있으니, 임차인 현황, 임대차 계약 내용, 관리비 체납 여부까지 꼼꼼히 확인해야 하고, 낙찰 이후에 인도명령이나 명도소송 같은 절차가 길어질 수도 있으니, 여유를 가지고 준비해야 합니다. 또한, 해당 물건의 실질적인 수익성, 주변 개발 계획, 향후 부동산 시장 전망 등도 함께 고려하는 게 안전한 투자 전략입니다. 필요하면 부동산 전문가나 법률 전문가의 도움을 받는 것도 큰 도움이 됩니다.

▷ 이호상 : 그러니까 요약하자면, 경매 투자에 관심 있으신 분들은 꼼꼼하게 법적인 권리관계를 따지고, 수익성과 전반적인 부동산 시장을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 해석되네요. 충청권 부동산 경매 시장은 ‘세종은 기대감, 대전은 회복세, 충북과 충남은 경매 물량 증가 속 불안정한 수요’ 상황이라고 하겠네요?

▶ 김재옥 : 네, 그렇게 정리할 수 있습니다. 충청권도 지역별로 부동산 시장 분위기가 다르니, 한 지역에서 통하는 전략이 다른 지역에서는 통하지 않을 수 있습니다. 따라서 맞춤형 전략이 꼭 필요하다고 말씀드리고 싶습니다.

▷ 이호상 : 알겠습니다. 지역별로 맞춤형 전략이 필요해 보입니다. 청취자분들께서도 경매시장과 부동산 흐름을 이해하는 데 큰 도움이 되었을 것 같습니다. 김 기자님, 오늘 말씀 감사하고요. 다음 주에 다시 뵙도록 하죠. 

▶ 김재옥 : 네, 감사합니다.

▷ 이호상 : 지금까지 충청일보 김재옥 기자의 이슈 픽 시간이었습니다. 오늘은 우리 충청권의 경매 시장을 꼼꼼하게 따져봤습니다. 현재 경기 상황을 직시하려면 경매 시장을 들여다보면 알 수 있다는 말이 있는데요. 경기 침체가 정말로 심각합니다. 새 정부가 들어서면서 경기 회복과 경기 활성화를 좀 기대해 보겠습니다.